Menu

Husleiebetaling for husrom

Vi har fått spørsmål om leiebetaling. Det er ønskelig at vi gjennomgår reglene.

Husleieloven gir regler om bruksrett til husrom mot vederlag.

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av lovens bestemmelser. For leie av lokaler kan loven fravikes med en del unntak.

Loven gjelder ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

Hvilken leie skal betales ?

Dersom husleien ikke er avtalt plikter leietaker å betale markedsleie.

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av tilsvarende husrom på lignende vilkår.

Hensynet til klarhet og til forutberegnelighet tilsier at det er et bestemt kronebeløp som skal betales. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter til strøm og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk.

For leie av lokaler kan leietakeren pålegges å betale deler av utleiers driftsutgifter.

Endringer av husleien i leieperioden forutsetter at det er avtalt i leiekontrakten eller fremgår av husleieloven. Det er ikke uvanlig at husleien kan reguleres på grunnlag av endringer i konsumprisindeksen. Både leietaker og utleier har rett til å kreve årlig regulering av husleien.

Det forutsettes at endringen ikke må tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk

Som oftest er det utleier som krever regulering av leien. Det må gis varsel om at leien vil bli regulert.

Varselet må være skriftlig og gis med minst en måneds frist.

Hvis leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn det som kan kreves etter indeksregulering kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie på gjennomføringstidspunktet ved utleie av tilsvarende husrom på tilsvarende avtalevilkår. Det skal gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leietakerens forbedringer og innsats.

Uenighet om fastsettelse av markedsleie eller gjengs leie

Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie eller gjengs leie kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Det samme gjelder dersom partene  ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer.

Rett til å holde tilbake leie

Leietaker kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene som leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

Husleiebetaling i oppsigelsestiden

Leietaker har plikt til å betale leie i oppsigelsestiden. Utleier har likevel en tapsbegrensningsplikt som innebærer at  han plikter å forsøke å få inn en ny leietaker for å begrense den førte leietakers økonomiske tap. Utleier må betale tilbake leie til den første leietaker dersom ny leietaker betaler leie i oppsigelsestiden.

Depositum

Det kan avtales at leietakeren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp som opad er begrenset til summen av 6 måneders husleie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leietakerens navn med vanlige rentevilkår.

Så lenge leieforholdet varer kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leietakeren kan kreve opptjente renter utbetalt.

Etter at leieforholdet er opphørt skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren utbetale skyldig leie fra kontoen. Det forutsettes at partene har skriftlig avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme finansinstitusjon. Utleieren må ha dokumentert skyldig leie samtidig som leietakeren ikke har dokumentert å ha reist søksmål innen 5 uker etter at varsel ble sendt. Krever utleieren utbetaling skal finansinstitusjonen varsle leietakeren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leietakeren ikke innen 5 uker etter at varselet er sendt dokumenterer å ha reist søksmål.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløp i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virking som rettskraftig dom.

Det kan avtales at leietakeren til sikkerhet for skyldig leie, skade på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen skal stille garanti. Garantibeløpet kan sammen med depositum ikke overstige summen av 6 måneders husleie.

Ovenstående gir en oversikt over de viktigste reglene om husleie, men er ingen fullstendig gjennomgåelse.

tilbake til toppen